◎ 交換を利用した土地活用 及び
　相続税評価額の引下げ（生前対策）
交換の特例を利用した ＜保有資産の有効活用＞ と ＜評価額の引下げ＞



◎ 交換などにより資産を譲渡して、相手から代わりの資産等を受け取った場合には、
原則として、その受け取った物や権利などの価額が収入金額となります


◆ 借地権 と 底地権 の交換を利用した活用（例）



≪ 所得税法５８条（交換の特例）の活用スキーム ≫


● 貸地を多く保有されている資産家の方は、借地権と底地権の交換を考えてみられては？

交換活用の事例

交　換　前⇒交　換　後
借地権
（借地人の評価額）		１億円×60％＝6000万円交換
⇒		交換により
不動産が共有状態から
各々の単独所有となる

↓

それぞれ、単独で売却や
物納が可能となります
 
底地権
（地主の評価額）		１億円×40％＝4000万円
 
計１億円


↓


≪ 所得税法５８条（交換の特例）を利用した相続税対策（例）≫


● 上記で、借地人（Ｂ）が地主（Ａ）が主宰する同族会社の場合には、上記の交換により


  • 地主（Ａ）は単独所有の土地を得る事となり、その土地の有効利用（活用）が図れます

  • また、同族会社である借地人（Ｂ）が借地上に賃貸マンションを建てていた場合、（Ｂ）は交換により底地を取得するので、その土地の評価のうえで「貸家建付地」となり同族会社（Ｂ）の株価評価の計算に算入される金額が下記のように下がります



    • 同族会社の株価計算に算入される土地（借地）の評価額
    交換前（借地）⇒交換後（土地：法人(Ｂ)の所有） 評価減の額
    土地：個人(Ａ)の所有

  • 【借地権】として評価

    ６０００万円
  • 【貸家建付地】としての評価

    6000万円×（１−0.6×0.3(※））
    ＝４９２０万円

    （※）は借家権割合
    		• １０８０万円


    ★ 固定資産の交換 （所法５８条） の特例制度とは？（会員のみ→）



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    交換により、共有状態にある不動産を単独所有にすることにより、完全な所有権となりその土地の有効活用が図れ相続税対策にもなります。なお相続税対策には時間とコストがかかることを考えますと早い段階での着手をお勧めします。


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    tel: 06-6681-2144　　税理士　服部行男
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